最後に、川越5-11(幸町3-1)です。本川越駅から徒歩12分(950m)。地価公示は㎡当たり282,000円(坪約93万円)、前年比+2.9%。地積は242㎡、東10m県道に接道、指定建ぺい率90%、基準建ぺい率90%、指定・基準容積率400%の土地です。最有効使用は店舗兼共同住宅地です。
近隣地域の地域的特性として「蔵造の町並みに代表される埼玉県内有数の観光地」とあり、将来予測には「当該地域は川越市伝統的建造物保存地区のほぼ中心に位置し、観光客が集積する蔵造の町並みに存している。川越市の観光入込客数は増加傾向にあり、今後もしばらく地価は上昇傾向が続くものと予測する」とあります。
市場の特性として、「同一需給圏は川越市及びその周辺市町における中心商業地域と判断する。主たる需要者は自用又は、収益事業用の土地を需要する個人、企業等のエンドユーザー、デベロッパー等が考えられる。近隣地域周辺は上記に記載した通り蔵造の町並みに存し、埼玉県内有数の観光地であることから需要は非常に高いものと考えられる。しかし、供給がほとんどなく、相場の把握は困難な状況である」(評価書A)、「同一需給圏は埼玉県内の東武東上線、西武新宿線、ＪＲ川越線沿線の商業地域です。需要者は法人及び個人事業者等で全国規模の広がりが見られます。2016年は川越まつりがユネスコの世界文化遺産に登録され天皇行幸の実績を踏まえて県内で唯一外国人観光客の賑わいが見られます。川越市の観光イベントは毎年継続されており商業地としての需要は底堅く推移しています。オープンマーケットで取引される物件は僅少で中心価格帯の特定は困難です」(同B)とされています。「埼玉県内有数の観光地」、「県内で唯一外国人観光客の賑わい」と稀少性の高さを指摘。
鑑定評価額の決定にあたっては、「商業地における取引事例数は少ないものの、採用した取引事例はいずれも同一需給圏内に存し、実証的で規範性の高い事例である。補修正も適切であり比準価格の説得力は高い。一方、収益価格については賃料設定等適切と判断されるが、建築費の高止まりしている状況等もあり、収益価格はやや低位に試算された。したがって、比準価格を標準に、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定」(評価書A)、「取引事例比較法では価格水準に注目し繁華性を中心に補正しました。一方、収益還元法は商業地の賃貸事例により試算していますが、伝統的建造物群指定地域のコストを反映した賃料設定が機能するまでの安定感がありません。このため市場性に着目した比準価格を標準とし収益価格を勘案するほか、代表標準地に規準した価格を尊重して鑑定評価額を上記の通り決定」(同B )とあります。
なお、試算価格については、比準価格は288,000/㎡(坪約87万円)、収益価格は201,000~209,000円/㎡(坪66.4~69.1万円)で、収益価格は比準価格の70％程度(69.8.~72.6%)となっています。
冒頭で触れましたが、価格形成要因の変動状況に関し、地域要因について「外国人観光客を呼び込める県内屈指の観光地で天皇行幸とユネスコ登録で地価は盤石です」(評価書B)としている点が注目です。
最後に、上記にあるように観光スポットとしてインバウンド需要にも支えられていた面があるので、コロナ禍(Covid-19 )によるマイナスの影響を受けることは避けられないでしょう。しかし、ワクチンが開発されれば、需要は戻ってくると予想されます。中長期的な見通しは悪くないと見ています。
[参考: 収益価格算定にあたっての想定建物はS(鉄骨)造3階建の店舗・共同住宅(1F店舗部分フロア貸し、2-3F共同住宅部分はワンルームタイプ、平均専有面積約27㎡)、延床面積326.02㎡(<基準容積率968㎡)、有効率84.3%。基準階は１F店舗で月額実質賃料3,722/㎡、月額支払賃料3,703/㎡(坪12,241円)、共同住宅2Fは同支払賃料2,222円/㎡、3Fは同2.148円/㎡。基準階1Fを100とすると、2F60、3F58。建物等の初期投資額は73.9百万円、226,673円/㎡(坪約74.9万円)。還元利回りは4.7%(基本利率4.9%、賃料の変動率0.2%)]中湖康太 Kota Nakako
June 2020
