2022年の公示地価レビュー 板橋区住宅地(板橋-19)
東武東上線 中板橋駅徒歩8分 仲町 (1住居)
板橋区の東武東上線中板橋駅から580m(徒歩8分)の住宅地(板橋‐19)、仲町についてみます。用途地域は、第一種住居地域です。現況は地積127㎡(38.4坪)、事務所兼共同住宅S(鉄骨造)3F。南6.0m区道に接道。指定建ぺい・容積率は60/300。建ぺい率緩和、前面道路幅員により、基準建ぺい・容積率は70/240。公示地価は、503,000円/㎡(坪166.3万円)と前年比+1.2%。近隣地域の標準的使用、標準地の最有効使用ともに低層住宅地。
鑑定評価書1の鑑定評価額は、504,000円/㎡(坪166.6万円)、前年公示地価比+1.4%。市場の特性については、「同一需給圏は板橋区南部を中心に、東京メトロ有楽町線・副都心線、東武東上線沿線の住宅地域。需要者の中心は主に地縁的選好性を有する個人や不動産開発業者等である。中板橋駅から徒歩圏内に位置し、利便性にも優れるため、供給に比べ需要が多く、コロナ禍により一時停滞した不動産需要は持ち直している。需要の中心は土地で４，０００万円～５，０００万円程度、新築戸建住宅で５，５００万円～６，５００万円程度程度である。」としています。コロナ禍で停滞した需要が持ち直している、というコメントが注目されます。
需要の中心が土地で、4,000～5,000万円ということは、公示地価をベースにすると、79.5～99.4㎡(24～30坪)ということになります。参考までに板橋区の1住居の最低敷地面積は60㎡(18坪)。
価格形成要因の変動状況については、まず、一般的要因について、「コロナ禍の影響を受け、区内の人口は微減、世帯数は微増。不動産の取引件数は住宅地でやや増加しており、取引価格もやや上昇傾向で推移」としています。
「コロナ禍で区内人口微減」としているのは、コロナ禍によるテレワーク等で、都心への利便性という板橋区住宅地の強みが需要面からやや薄れ、より郊外へシフトしていることがうかがわれます。ただし、「世帯数は微増」となっており、これは単身者やDINKS等の需要が増えていること、また「取引件数は住宅地でやや増加」、「取引価格もやや上昇傾向で推移」としているのは、やはり、駅近で利便性の高い住宅地への需要は根強い、ということを示していると推定されます。
地域要因については、「中板橋駅から徒歩圏内にある利便性の良い住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない」とし利便性の良さが特徴であると指摘。地域要因の将来予測については、「 住宅、アパート、事務所等が混在する住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する」としています。個別的要因については「変動はない」としています。
試算価格の調整・検証及び鑑定評価額の決定の理由については、「 近隣地域は住宅、アパート、事務所等が混在する住宅地域であるが、一般住宅を中心とした自用目的の取引が多数であり、収益性よりも居住の快適性、利便性を重視した取引が中心となっている。したがって、市場における実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した」としています。
鑑定評価書2の鑑定評価額は、502,000円/㎡(坪166.0万円)、前年公示地価比+1.0%。市場の特性については、「同一需給圏の範囲は、東武東上線中板橋駅を中心とし区内同線各駅及び区内地下鉄各駅を最寄駅とする圏域である。需要者の属性は、都心への利便性を求めて、板橋区のみならず東京特別区及び埼玉県等の居住者層がみられる。中板橋駅にも徒歩１０分圏内の利便性の高い住宅地として底堅い需要が認められる。市場での需要の中心価格帯は１００㎡程度の戸建住宅用地で５０００万円前後、戸建住宅で６７００万円程度である」としています。利便性の高さから東京23区、埼玉県を中心として比較的後半な需要者があることは注目です。50万円/㎡(坪165万円)程度が重要の中心価格帯との観察です。
価格形成要因の変動状況については、まず、一般的要因について、「板橋区の人口は微減及び高齢化傾向にある。また、新型コロナウイルス禍の影響下にあっても、板橋区の地価はやや上昇傾向にある」と、人口微減ながら地価は上昇傾向というのは、利便性の高さから需要が堅調であると推定されます。
地域要因については「住宅、アパート、事務所等が混在する住宅地域である。地域要因に変動はない」としています。地域要因の将来予測については「 住宅、アパート、事務所等が混在する住宅地域である。当面は現状のまま推移するものと予測する」と安定的な推移が見込まれています。個別的要因は「変動はない」としています。
試算価格の調整・検証及び鑑定評価額の決定の理由については、「 住宅、アパート、事務所等が混在する住宅地域であるが、アパートや賃貸マンションの新規の供給は極めて少ない。本件においては、住宅としての利便性や快適性が重視されて取引されている地域の実情及び収益価格に想定的な面がある点も考慮して、実証性に優れる比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した」とし、住宅としての利便性や快適性が重視されて取引されていることがポイントと思われます。
(基礎情報)
標準地番号: 板橋-19
調査基準日: 令和4年1月1日
所在及び地番: 東京都板橋区仲町１２番６ 地図で確認する
住居表示:仲町１２−２
価格(円/m²): 503,000(円/m²)
交通施設、距離: 中板橋、 580m
地積(m²): 127(m²)
形状（間口：奥行き): (1.0:1.2)
利用区分、構造: 建物などの敷地、S(鉄骨造) 3F
利用現況: 事務所兼共同住宅
給排水等状況: ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況: 住宅、アパート、事務所等が混在する住宅地域
前面道路の状況: 南6.0m 区道
用途区分、高度地区、防火・準防火: 第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率/容積率(60/300)
都市計画区域区分: 市街化区域
出典: 国土交通省 土地総合情報システム
Comment by Kota Nakako
