2024 地価レビュー 板橋-3 住宅地 常盤台
公示価格は、前年比+4.1% 655,000円/㎡ (坪2,165,292円)となった。住宅地(近隣商業地域は除く)としては、板橋区で最も高い。都内でも有数の都市デザインの優れた住宅地で稀少性が高いことから、取引価格は上昇している。2016年に都市計画が見直され、第一種低層住居専用地域では最小敷地面積100㎡が施行されてからは、細分化が止まり、並木道(プロムナード)を中心に、むしろ大きな土地(100坪級)が選好されている感がある。
駅前商業地域も、北口駅前ロータリー周辺に都内の有名スーパーが数年前に出店、東武鉄道のEQUIAにも専門スーパーが開店するなど、生活の利便性が高まり、賑わいも増している。クリスマス時期など、ロータリーイルミネーション、コンサート、マルシェなども催されている。
ときわ台北口駅改札を出て左手の大きな土地には、東武鉄道による中層の賃貸マンションが建設中で、低層は店舗が出店する模様。北口駅前の整備が進みつつある。
東武東上線の大山駅周辺に続く、(中板橋駅~)ときわ台駅~上板橋駅周辺の連続立体化も検討されており、その帰趨が注目される。
※標準地は、並木道(プロムナード;幅員8メートル)沿いではなく、1本はずれた全面幅員6メートル道沿いにある。
(mlit.go.jp) 2024 板橋-3 住宅 常盤台 (概要)
(mlit.go.jp) 2024 板橋-3 住宅 常盤台 (地図)
(mlit.go.jp) 2024 板橋-3 住宅 常盤台 (鑑定評価書)
公示価格 655,000(円/㎡) 対前年変動率 +4.1(%)
標準地番号： 板橋-3
調査基準日： 令和6年1月1日
所在及び地番： 東京都板橋区常盤台２丁目２４番１０
住居表示： 常盤台２－２４－５
用途区分： 住宅地
交通施設、距離： ときわ台、440m
価格(円/㎡) ： 655,000(円/㎡)
対前年変動率(％)： 4.1(%)
地積(㎡)： 287(㎡)
形状(間口：奥行)： (1.0：2.0)
利用区分、構造： 建物などの敷地、RC（鉄筋 コンクリート造） 2F B1
利用現況： 住宅
給排水等状況： ガス ・ 水道 ・ 下水
周辺の土地利用現況： 中規模一般住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域
前面道路の状況： 南 6.0m 区道
その他の接面道路
都市計画区域区分： 市街化区域
用途区分、高度地区、防火・準防火： 第一種低層住居専用地域、準防火地域
建蔽率(%)、容積率(%)： 50(%) 100(%)
(補足)
路線価 [令和5年1月]： 500,000 円／㎡
評価書を読む
評価書A： １㎡当たりの価格 654,000 円／㎡ 変動率+4.0 ％
地域要因の将来予測： 中規模戸建住宅が整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域である。周囲に特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移すると予測する
最有効使用の判定： 低層住宅地
鑑定評価の手法の適用：
取引事例比較法： 比準価格 654,000 円／㎡
収益還元法： 収益価格 339,000 円／㎡
市場の特性： 同一需給圏を、板橋区及び隣接区内の東武東上線沿線の各駅から徒歩圏の住宅地域と判定した。近隣地域は東武東上線沿線の中でも選好性の高い高級住宅地域であり、需要の中心としては板橋区及び周辺区内の高所得者層と考えられ、また、区域外からの転入需要も見込まれる。また、こうした高級住宅地では注文住宅が中心となり、建売住宅は相対的に少ない。市場の中心となる価格帯は、２００㎡程度の画地の更地売りで１億円台前半～後半(KN注:1.3~1.8億円とすると、65~90万円/㎡、215~298万円/坪)と把握される。
試算価格の調整・検証及び鑑定評価額の決定の理由：
対象標準地の近隣地域は区画整然とした高級住宅地に存し、戸建住宅が中心となるため、収益価格の相対的信頼性は劣る。また、収益価格は地価に見合う賃料の設定が難しく、低位に試算された。一方で、比準価格実際に成立した取引価格に基づいており、実証的な価格が得られた。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参酌の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
優良な住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因に変動はない。
評価書B： １㎡当たりの価格 655,000 円／㎡ 変動率+4.1 ％
地域要因の将来予測： 当該地域は主として敷地規模が大きい戸建住宅が区画整然と立ち並ぶ優良な住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面現状のまま推移するものと予測する。
最有効使用の判定： 低層住宅地
鑑定評価の手法の適用：
取引事例比較法： 比準価格 660,000 円／㎡
収益還元法： 収益価格 323,000 円／㎡
市場の特性： 同一需給圏の範囲は、板橋区及びその周辺地域の東武東上線や東京メトロ有楽町線等の駅から徒歩圏内の居住環境が比較的良好な住宅地域である。主たる需要者は区内及びその周辺地域の比較的所得水準が高い層である。本地域では良好な居住環境を有するも、１区画の土地価格が１億円台になるなど高額になることから購買層が限られ需要が急騰することは無いが、供給量が少ないため価格は高止まりしている。
試算価格の調整・検証及び鑑定評価額の決定の理由：
対象不動産の主たる需要者は自己利用を目的とした居住の快適性や生活利便性に着目した会社員などであり、付近に共同住宅があるものの賃貸収益を重視する度合いは極端に低いと考えられる。ゆえに、実際に市場において取引された価格に着目した比準価格が賃料収益から導かれた収益価格より相対的に説得力が高いと判断した。したがって、本件においては比準価格を標準として収益価格を参考程度とし、上記の鑑定評価額を決定した。
駅から近く区画整然とした住宅地域で、東武東上線沿線では最優良住宅地であり、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因に変動はない。
(参考) 過去10年間の公示価格の推移
新型コロナCOVID-19パンデミックにより、2021年に若干の下落を見たが、2022年以降上昇に転じている。但し、長らく続いた超金融緩和は終焉を迎えており、今後は、金利動向、およびその資産価格への影響に注意が必要だ。一方、円安による海外投資家の購入を含め、優良不動産への需要は根強いことも予想され、今後の動向が注目される。
年 標準地番号 価格(円/㎡) 対前年変動率(%)
令和6年(2024) 板橋-3 655,000 +4.1
令和5年(2023) 板橋-3 629,000 +3.3
令和4年(2022) 板橋-3 609,000 +0.7
令和3年(2021) 板橋-3 605,000 -0.7
令和2年(2020) 板橋-3 609,000 +4.6
平成31年(2019) 板橋-3 582,000 +5.4
平成30年(2018) 板橋-3 552,000 +4.9
平成29年(2017) 板橋-3 526,000 +4.0
平成28年(2016) 板橋-3 506,000 +1.6
平成27年(2015) 板橋-3 498,000 +0.8
2024/06/14
